При покупке земельного участка стоит заранее проверить участок по нескольким ключевым направлениям, чтобы в будущем не возникло проблем со строительством или оформлением дома. В этой статье мы расскажем, на что обратить внимание и какие документы изучить.

Шаг 1. Начните с получения расширенной электронной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно на официальном сайте Росреестра или через сервис spv.kadastr.ru. В выписке обратите внимание на:

·       право собственности – убедитесь, что продавец действительно является владельцем участка;
·       обременения – нет ли арестов, залогов, судебных исков или решений об изъятии земли для государственных нужд (раздел 2);
·       охранные и санитарные зоны – они указаны в разделе 4.1 и могут ограничивать использование участка;
·       категорию земель и вид разрешенного использования (ВРИ) – от этого зависит, можно ли строить жилой дом. Для ИЖС подходят ВРИ: «индивидуальное жилищное строительство», «личное подсобное хозяйство», если участок в населенном пункте, или «ведение садоводства», которое допускается и на сельхозземлях;
·       особые отметки – если границы участка не установлены (отсутствует межевание), могут возникнуть серьезные риски.

Дополнительно проверьте продавца через сайт Федеральной службы судебных приставов – наличие исполнительных производств может говорить о финансовых проблемах и возможном аресте имущества.

Шаг 2. Необходимо понять, какие правила действуют на территории, где расположен участок. Для этого нужно найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования. Актуальные ПЗЗ публикуются в федеральной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП) по адресу fgistp.economy.gov.ru. Найдите документ со статусом «действующий» и скачайте карту градостроительного зонирования.
На карте определите, к какой территориальной зоне относится участок (например, Ж-1 – зона индивидуальной жилой застройки, П-2 – производственная зона и т.п.). Также обратите внимание на зоны с особыми условиями использования – придорожные полосы, водоохранные зоны, приаэродромные территории. Их наличие не всегда запрещает строительство, но накладывает ограничения (например, в некоторых подзонах аэродрома строить жилье запрещается).

Шаг 3. В текстовой части ПЗЗ для вашей территориальной зоны указаны допустимые виды разрешенного использования, а также градостроительные регламенты – минимальные отступы от границ, процент застройки, минимальная и максимальная площадь участка.  Проверьте, соответствует ли ваш ВРИ тому, что разрешено в этой зоне, и укладывается ли площадь участка в установленные параметры. Если нет – строительство может быть невозможным или потребует сложных согласований.

Шаг 4. Изучите карты генерального плана (его также можно найти во ФГИС ТП). Убедитесь, что ваш участок находится в зоне, где разрешена жилая застройка, и что через него не проходят «красные линии» или будущие трассы – иначе возможны изъятие части земли или ограничения.

Шаг 5. В крупных городах часто действуют региональные порталы информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Найдите такой портал для вашего города. На нем можно ввести кадастровый номер участка и увидеть все зоны, обременения, красные линии в интерактивном режиме. Если данные на разных ресурсах расходятся - направьте запрос в местную администрацию.

Шаг 6. Наконец, стоит убедиться, что реальное расположение участка соответствует документам. Для этого можно использовать официальное приложение Росреестра «Kadastr RU» -оно показывает ваше местоположение относительно кадастровых границ. Если продавец показывает одно место, а приложение указывает другое - возможно, вас вводят в заблуждение или есть реестровая ошибка.

Если участок находится в сложившейся застройке, лучший способ - заказать вынос границ в натуру у кадастрового инженера. Он установит межевые знаки точно по координатам, и вы увидите, не «захвачена» ли часть участка соседями.